黑白网签破解二手房贷新政执行力需强化

2019-08-16 19:48:29 来源: 抚州信息港

  从9月1日起,北京市银监局对现行二手房贷政策进行调整,发放住房贷款额度不再单纯依靠评估价,而是从签价格和评估价格中选取低值来决定贷款额度,这一作法将杜绝交易中的偷漏税现象。业内曾普遍预期此举将对楼市的交易量产生较大的影响,但是时隔一月,来自业内的消息显示,该政策已经被中介公司以修改签价格的方式“破解”。调查显示,部分银行对签价格也并不十分关注,宽松放贷的现象使得该政策“名存实亡”。

  亲历 未签房在一商业银行办下贷款

  9月底,胡女士在北京一家中介公司出售了一套房源,在等待签的时候,意外收到了中介公司经纪人的,称要去某商业银行办理贷款。由于此前胡女士已经知道,目前办理房贷需要依据新的政策,那就是看评估价格和签价格哪个更低,依据两者的低值来放贷款,为此,在9月初的时候,很多人都赶时间成交了,胡女士没有赶上,还着急了一把。

  胡女士和买家如约来到这家银行在中介设立的面签地点,银行的工作人员和中介公司经纪人看起来很熟悉,因此处理业务的过程中,双方显得比较随意,胡女士发现买家的个人收入证明有过涂改,但银行方面并没有提出任何异议。面签过程中,一位中介公司的员工说:“该单业务的签还没有办理,先办贷款,下午或者明天再签,这样应该没问题吧?”银行的工作人员表示,没有问题。

  令胡女士不可思议的是,这个房屋实际成交价格为100万元以上,该单业务的贷款额度为40万元,在办理完贷款手续后,这位中介公司员工还问了银行的工作人员说,签就写50万元总价行不行?银行的工作人员表示没问题。如果此笔交易的签价格没有写实际成交价100多万元,而是写50万元意味着可以少交很多税费。目前该房屋已经完成交易。

  报料 “黑白签”较普遍

  银监局方面8月底曾表示,各银行在进行存量房贷款审批时,必须根据存量房买卖双方在上签约时设置的密码,登录指定站,对存量房交易信息笔笔查询,以确认房屋信息和交易信息的真实性;对贷款审批中未登录指定站查询存量房交易信息的不得放款。

  对于胡女士遭遇的情况,咨询了多位业内人士,称此现象已经不是个别案例,在一般的交易中,银行是需要看签价格的,中介公司目前较常见的破解方式是,先签订一个较高的签价格去办理贷款手续,待完成贷款手续后,再修改签价格,以低价去办理税务手续,这样,房屋交易中的贷款和税收问题就自然解决了。

  胡女士的交易也是属于此类型,只是由于中介公司和银行比较熟悉,商业银行需要扩大房贷业务,彼此心照不宣,就省去了修改签价格的环节。由此可见,目前二手房交易避税的方式已经由过去的黑白合同,改为黑白签加黑白合同的方式。

  我爱我家副总裁胡景晖表示,出现此操作手法的主要原因在于,目前签的程序中,退签和改签的比例本来就很高,要达到 0%以上,因此,修改签价格是一个常规的操作方式,在政策上和程序上基本没有障碍。

  建议 税务和银行主管部门加强互动

  链家地产、我爱我家等公司知情人士表示,造成这种现象的主要原因在于,该政策的执行需要建委、银行和税务局三方良性互动,而目前各方的积极性并不一致。

  北京市一位法官透露,房产交易中的黑白合同带来的问题一直未得到有效解决,各方的积极性并不高,法官在处理相关纠纷时,一度建议交易者前去主动补交税费,但是,税务部门却表示没有这项业务。

  按说修改签价格之举,在建委、银行和税务部门各方通力合作的前提下,是很好解决的,如修改签价格需要中介公司主导,但银行可以在办理完贷款手续后,对此前查看过的签价格再一次复查,对造假的中介公司进行处理,势必有有效杜绝黑白签现象。

  一般的签修改,价格差距不会太大,建委可以对前后价格差距较大的签修改行为进行鉴别和管理,及时通知银行;税务部门对不正常的总价合同可以与建委、银行再次确认等。

  - 观察

  房贷政策需强化执行力

  今年上半年新一轮的房价高涨出乎很多业内人士的意外,有一种观点认为,是宽松的银行贷款政策支持的结果。

  鉴于信贷与房价之间的密切关系,维持信贷政策在楼市中的可控性,对于维持房价稳定,增强楼市信心有着重要的意义。

  无论北京银监局关于二手房贷的新放贷标准推出的意图如何,其遭遇新 “对策”的现实表明,信贷政策的政策执行力度和可控性并不令人满意。这会让市场产生这样的担心:如果真正遭遇了房价泡沫,是否真会有行之有效的工具进行及时的控制和预防?当前的信贷政策大的方向依然是以适度宽松为主,但是如果有一天我们不再需要适度宽松的时候,银行是否能按照政策的意图及时执行回调?

  过去楼市出现的二套房贷收紧同样遭遇执行难题等现实问题表明,房产贷款政策似乎有“放松容易收紧难”的倾向。

  其中有着错综复杂的利益关系,从银行业内部来讲,一直就存在着房贷业务的市场份额不同,互相争食的问题,商业银行打擦边球,从四大银行手中争夺房贷市场份额之事过去早已有之;从各个利益方面来讲,建委、中介公司、税务部门、银行等,对于促进还是控制房地产交易量,在特定时期都有着不同的立场。这都对未来信贷政策调整的有效性形成挑战。

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